2023年上半年各地政策仍保持宽松趋势,近百城调整住房公积金政策的同时,多地放松住房限购限售。与此同时,随着今年6月LPR的下行,房贷利率降至历史低位。
根据中指研究院监测数据,上半年全国有超百省市(县)出台政策超300条,公积金支持政策仍是重要举措之一、购房补贴政策亦是各地因城施策的主要手段。部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。
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从政策调控节奏来看,一季度政策出台节奏相对稳定,政策效果显现叠加积压需求释放,市场活跃度整体提升。三四线城市前期政策出台较多,政策空间已受限,5月以来政策的出台频次也逐步放缓。部分核心城市如杭州、南京等继续微调政策,进一步稳定市场预期。
上半年近百城调整公积金政策
优化公积金政策成为近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。
可以看到,多城出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、“一人购房全家帮”、提取公积金用于支付首付款、支持“商转公”贷款、提高租房提取公积金额度等政策。
以今年上半年为例,据中指研究院不完全统计,上半年近百城调整住房公积金政策,其中一线城市中深圳、上海、广州均调整了多孩家庭公积金贷款额度,北京优化公积金提取条件;二线城市中,乌鲁木齐、大连、济南、长沙、太原、杭州、合肥、郑州、宁波、苏州、南昌等城市均降低公积金首付比例或提高贷款额度。
以上海为例,自2023年5月1日起,符合上海市住房公积金贷款规定的多子女家庭购买首套住房,最高贷款限额(含补充公积金最高贷款限额)在上海市最高贷款限额的基础上上浮20%。即个人最高贷款限额为60万元,缴交补充住房公积金的,最高贷款限额在上述限额基础上增加12万元;家庭最高贷款限额为120万元,缴交补充住房公积金的,最高贷款限额在上述限额基础上增加24万元。
广州则于今年6月28日发布新政,明确生育二孩及以上的家庭(至少一个子女未成年)使用住房公积金贷款购买首套自住住房的,住房公积金贷款最高额度上浮30%。按照新政,一人贷款的最高额度可达78万元,两人或两人以上一起贷款的最高贷款额度可达130万元。
苏州则自4月21日起住房公积金政策有所调整(不包括工业园区),个人贷款额度上限由45万元提高到60万元,家庭贷款额度由70万元提高到90万元。
在业内看来,调整公积金贷款政策有利于降低购房者置业门槛,较低的贷款利率也有利于减少家庭贷款利息支出,减轻还贷压力,同时也提高了公积金资金池的使用效率。
超20城放松住房限购限售
在住房限制性政策方面,各地继续放松限购区域,降低居民购房门槛。
据国是直通车报道,以限购、限贷、限售、限价为代表的行政性、限制性购房政策一度被视为各地楼市调控工具箱中的“杀手锏”。不过,随着中国房地产市场进入新阶段,业内普遍认为,中国房地产市场难再现过去的狂飙式发展。当下,多地楼市调整压力加大,面临市场信心恢复缓慢、交易活跃度走低等情况,限制性购房政策在因城施策时,适配度已有所下降。
据不完全统计,仅2023年上半年,就有14城放松限购、10城放松限售。
其中,限购政策放松的城市包括荥阳、济南、长沙、杭州、武汉、赣州、深圳、无锡、厦门、沈阳、郑州、合肥、宁德、南京等城市。限售政策放松的城市包括惠州、扬州、长沙、常州、深圳、徐州、厦门、郑州、青岛、福清等。
例如杭州临平、余杭、钱塘区部分街道纳入差异化限购范围,非户籍居民满足1个月社保即可在当地购房;合肥庐阳区部分乡镇购买住房不限购;郑州荥阳等地区放开限购。同时,住房政策针对特定人群持续优化调整,如长沙对人才放松购房限制条件,合肥对老年成员家庭及多孩家庭增加限购套数。
此外,发放购房补贴也是各城市支持住房消费的重要手段之一,政策频次及占比保持高位。
根据中指研究院监测数据,2023年已有超50城执行购房补贴政策,补贴方式主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。
超40城下调首套房贷利率下限至4%以下
在房贷利率方面,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2023年6月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.55%,下调个10基点,5年期以上LPR为4.20%,同样下调10个基点。
伴随着5年期以上LPR下调,当前购买首套房和二套房房贷利率下限分别降至4.0%(5年期以上LPR-20个基点)、4.8%(5年期以上LPR+60个基点),已降至历史低位。
今年1月5日,人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
中指研究院数据显示,2023以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下,随着符合条件的城市逐渐下调利率下限,二季度以来调整首套房贷利率的城市数量有所减少。5月以来,前期积压需求释放完成后,购房需求释放动能减弱,基本面较弱的城市市场调整压力增加,房价仍有下跌预期。6月底启动新一轮评估期,各地根据2023年3月-5月的新房价格变化决定是否调整房贷利率下限,部分城市下调房贷利率的预期仍在。
从重点城市来看,6月,重点城市首套房商贷平均利率降至4.0%、二套利率降至4.91%,首套、二套房贷利率均处于低点。未来或将进一步下降,进而降低购房利息成本,有助于购房需求释放。
中指研究院认为,短期来看,预计需求端政策仍将聚力降低购房门槛和购房成本,核心一二线城市政策有望适度纠偏,“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向,如信贷端优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等,针对改善性住房需求的信贷政策有望加力。此外,优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间,“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。企业端政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上,对房企的金融支持措施有望继续落地。另外,“保交楼”资金和配套举措也有望进一步跟进,稳定市场预期。